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拖欠房租、业主受损 长租公寓头部企业遭遇维权
http://www.funxun.com房讯网 2020-3-13 10:01:01
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[提要]与青客公寓(QK)的“拉锯战”持续一个多月后,业主王君仍未收到被拖欠的房租。

  与青客公寓(QK)的“拉锯战”持续一个多月后,业主王君仍未收到被拖欠的房租。1月23日,青客将一季度房租打至王君“青客宝”账户,但无法提现。此后,王君接到青客电话,要求她免租三个月,不同意的话拒付后续房租。

  早在去年底,青客便针对部分亏损房源,要求房东降租或解约。新冠肺炎疫情发生后,事态愈演愈烈,大批青客业主被“强制免租”。遭业主反对后,青客姿态略缓,要求免除半个月房租,或仅支付一个月房租、季付改为月付。

  房东不接受,事态便僵持不前。春节前,王君所在的电商公司倒闭,至今待业在家,丈夫所在私企也已拖欠2个月工资。账单上,每月固定的9700元房贷让这个家庭如背重负。王君从未像现在这样,渴望纠纷解决,渴望复工。

  “雪上加霜”的境遇同时降临到企业和个人身上。青客表示,此次疫情不同于普通的经营亏损和经济下行,其影响已远超公司作为一家企业所能承受的极限范围。当深陷亏损泥淖的长租行业遭遇挑战,没有一方主体能置身事外。

  房租支付“一拖再拖”

  紧张态势自去年末就已现端倪。

  年12月份,李芳接到青客工作人员电话,要求协商降租,下降幅度500元左右。如果不同意,青客要求将租金支付方案由季付改为月付。李芳随一众业主奔到青客公司,试图协商,但迟迟未果。青客仅称,李芳们托管出去的为“亏损房源”。

  亏损幅度多大?据业主回忆,在青客出具的计划降租、解除合同名单中,不乏月亏损超5000元、6000元的房源。彼时,青客员工表示,亏损额超过2000元/月的房源,将与房东协商解约。

  青客曾于过往几年高速扩张,上述房源多为当时高于市场价收来。在业主收到的《降租解约沟通函》中,青客表示,公司每月支付给业主的租金已远远超出从租客处收取的租金,属于“高进低出”情形。

  降租解约事件未平,新冠肺炎疫情突袭。疫情发生后,青客给房东发短信称,因不对拖欠的租客进行催收、暂停房屋出租业务,青客公司既无法足额收取租客的租金,又出现大量房屋空置,因此无法向房东支付租金。

  在与房东交涉时,青客要求前者免租2~3个月。房东不同意,青客便称至少免租半个月,或仅支付1个月房租,剩余2个月在合同全部到期后支付;季付改成月付。如果协商未果,房东便收不到后续房租。

  这种态度让大部分业主难以接受。“青客员工第三次打电话叫我免租时,我说要告他们,他们说你去呀,就再也没联系过我了。”王君说,按照以往流程,青客会在25日前将租金打入青客宝(青客自有APP),再由房东操作退款到银行卡。

  但至今,王君应于1月份收到的12423.7元,仍在青客宝内无法提现;李芳同意按月支付,但只收到1月份房租,便再也没有后续。

  与此同时,多位房东被拖欠水电费。按合同约定,使用房屋所发生的水、电、通信等费用,青客承担。但王君表示,自己的房子被欠三个月水电费,有房东被欠金额已上千元。如果一直拖延,供电局会上报征信部门。

  青客与业主矛盾重重,租客也受到牵连。黑猫投诉上,有租客表示,“青客于2月24日和房东解除合同,房东要求我立刻搬离。”数次问青客索要解约通知书,立刻停止贷款,注明何时退还押金等,青客以未复工为由,不予办理。

  上市融资难扭亏损

  种种冲突下,外界质疑青客无力支付房东租金,资金链已然承压。青客对外表示,在目前新冠肺炎疫情影响下,长租公寓行业资金链普遍吃紧,但青客资金运营状况较好,不存在资金链断裂问题。

  但从最新财报数据看,青客的盈利现状并不乐观。2月19日,青客公布首份上市财报,2019财年青客净亏损4.89亿元。至此,青客已于2017~2019年连续三个财年亏损,累计亏损额达22.78亿元。

  去年11月上市时,青客公寓创始人兼CEO金光杰难掩对资金的渴求。在他看来,上市对青客的改变,包括融资渠道平衡股债、利润率好转、降低资金使用成本等。“长租公寓企业虽然看上去不赚钱,但它是增长型企业,具有投资价值。”

  然而,2019财年第四季度,青客营业亏损1.01亿元,归母净利润-2.47亿元,同比下降12.44%。2019财年,青客总负债26.11亿元,资产负债率高达145.08%,经营活动现金流净额已连续3个财年为负。

  青客成立于2012年,是国内较早涉足长租公寓的玩家之一。彼时,青客可提供出租的公寓房源仅900多间。随着入局竞争者越来越多,青客加紧扩张步伐,到2018年底,房源数量已飙升至9.12万间。

  急速扩张离不开青客对“高进低出”模式和“租金贷”的使用。“租金贷”即长租企业通过引入银行、小贷公司等金融平台,与其签订分期付款租赁贷款合同,金融机构将贷款一次性付给长租企业,租客可按月或按季度向金融机构还清租房贷款。

  优客逸家CEO刘翔接受媒体采访时表示,假设每间房月房租1000元,租客按押一付三付款,签约后企业可拿回四五千元。但依赖大比例长周期预收的企业,会要求按年甚至两年预收租金,租户现金不足,可选择“租金贷”支付租金。

  这种模式下,通过“租金贷”撬动的资金为企业发展不断输血,但暗藏隐疾。一旦经营业绩下滑,资金周转受限,企业资金链便会严重吃紧。如果企业跑路,房东收回房源,但租客与金融机构仍存借贷关系,即使被赶出住处仍要继续还债。

  “如果一个月能新签10000间房,带来的现金流就是1个多亿,甚至2个多亿。同样,如果新签大减,现金流损失也相当巨大。”刘翔称,受疫情影响,新签租房量骤降时,依赖大比例长周期预收的企业受到的影响就非常大。

  据青客招股书,截至2019年6月,青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷,有65.2%的租客使用租金贷,另有16.5%的租客正在申请租金贷。

  同时,2019财年,有48.4%的租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同,即使扣除押金,青客公寓表示仍有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金,该财年约有4.6%的租户拖欠租金或租金贷。

  如何拯救长租公寓?

  疫情放大长租公寓风险,青客面临的争议并非个例。

  黑猫投诉上,包括自如、蛋壳、巢客、美丽屋等长租品牌,投诉量日日攀升。有巢客房东表示,2019年7月与巢客签署委托合同,合同期限4年,2020年2月23日租金至今未支付。3月1日起,巢客电话打不通,商家是不是已经卷款逃走了?

  另有美丽屋业主称,本应支付的下季度房租,现已拖欠超过一星期,理由是由于疫情,业主应该减免两个月房租。我拒绝后,美丽屋依然没有支付,亦没有说明后续处理办法。企业借疫情之名,不遵守合同,绑架业主和租户。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,疫情暴露出长租企业管理不到位,应对能力较为欠缺,合同管理上也存在问题。租赁企业应本着平等自愿和诚实信用原则,与出租人协商疫情防控期间租金减免、延缓支付。拒付租金等做法不可取,不可随意调整合同内容。

  据房东东数据,2019年,53家长租公寓出现经营问题,资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

  而随着疫情暴发,企业现金流再次承压。贝壳找房数据显示,由于疫情影响,2020年2月,18个重点城市住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%,同比降幅高达82.7%。“79%企业表示营收较去年同期下降50%以上,规模型企业亏损预估超千万。”克而瑞称。

  诸葛找房数据研究中心国仕英表示,疫情影响下,集中式长租公寓较为集中,方便管理协商且有房企支持,运营压力稍小一点;分散式长租公寓业主较为分散需与多个房东进行协商,需要耗费大量人力物力财力,运营成本攀升。

  “长租公寓企业首先要维持正常的运营,其次在这个敏感时期避免较大幅度涨价及其他负面影响的爆出,保持品牌信誉;维护好现有客户资源,避免租户的流失;推出部分优惠措施,吸引租户,减少空置率。”国仕英认为。

  曾经的野蛮生长时期,长租企业对规模的渴望掩盖了盈利可持续性问题。当疫情将潜藏的问题放大,头部企业无一幸免,商业模式均受到拷问。如何讲好盈利故事,引导行业逐步回归理性发展,长租公寓企业面前仍是一条血路。 文中王君、李芳均为化名

 来 源: 第一财经  

   编 辑:liuy 

 

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